Por que o herdeiro deve registrar seu nome na matrícula do imóvel pelo inventário?

Atualizado: Set 30



Um falecimento não transforma um herdeiro automaticamente no novo legítimo proprietário da herança. Enquanto o processo de inventário não for finalizado o herdeiro possui apenas o "futuro direito não exercido" sobre a herança. Para exercê-lo é necessário que o herdeiro faça o inventário para conseguir autorização de transferência dos bens para seu nome. No caso de imóveis, essa transferência de nomes é registrada no documento chamado "matrícula imobiliária".


"O que é a matrícula imobiliária e qual a sua utilidade para o inventário?"


Qualquer imóvel está sujeito à diversos riscos. Apenas o proprietário oficial tem legitimidade para protegê-lo, principalmente se for necessário acionar força pública ou o judiciário. Se o proprietário falece e nenhum herdeiro toma posse do bem através do processo de inventário, o imóvel fica legalmente desguarnecido e sem nenhum responsável que possa oficialmente protegê-lo. Como o processo de inventário pode ser lento, se algum dos problemas abaixo ocorrer, o herdeiro terá que contar com a sorte para que o inventário seja finalizado e ainda haja tempo suficiente para sanar o problema antes que o imóvel seja totalmente comprometido ou herdeiros sofram grande prejuízo. Por exemplo:


1- A Prefeitura pode tomar o bem (herança jacente)


Herança jacente são aquelas que:


  • não há herdeiro formalizado;

  • não há herdeiro conhecido;

  • há herdeiro, mas são ilegítimos ou sem direitos à herança.


A Prefeitura é a entidade governamental que tem o direito legal de tomar posse de heranças jacentes. Esse procedimento legal tem fundamento ético e social, pois um bem que não há dono e nem herdeiro, não poderia ser destinado apenas a um felizardo cidadão aleatoriamente e sim deve ser dividido entre todas as pessoas da sociedade. Quando a Prefeitura toma posse de heranças jacentes a intenção é oferecer esse bem para o uso de toda a sociedade, construindo escolas, hospitais, ocupando para qualquer outro fim social ou mesmo vendendo e reintegrando o valor aos cofres públicos.


Quando você não faz o inventário sua herança pode ser considerada jacente e você pode perdê-la para a sociedade. A proteção definitiva é a conclusão do inventário e o registro do seu nome na matrícula do imóvel fechando de vez a brecha da herança jacente.


Qualquer item da herança de valor relevante pode ser considerado jacente como imóveis, saldos bancários, embarcações, veículos, móveis, joias, obras de artes, aplicações em bancos investimentos, gado, itens de luxo como vestuário, calçados, bolsas, bebidas, etc.


A Prefeitura age com muita gana e interesse para tomar posse desses bens e oferece-los para uso da sociedade o mais rápido possível. Tanto que possui departamento próprio para isso: a Procuradoria Municipal e seus advogados, que atuam vorazmente, através do devido processo legal, para tomar posse desses bens jacentes e torná-lo úteis à sociedade, antes de serem lapidados ou deteriorados.



2- Invasão


Para defender o imóvel em caso de invasão.



3- Ocupação indevida


Ocupação ou construção indesejada ou indevida no imóvel por pessoa que não é herdeira que teve acesso provisório ao imóvel, por exemplo, parente, ex-cônjuge, meio-irmão, enteado sem paternidade sócio-afetiva, namorado, amigos, etc. Neste caso, sem comprovar seu direito à propriedade fica muito mais difícil ou até impossível resgatar o acesso e direito ao imóvel. Tecnicamente os advogados chamam esse crime de "Violação de Domicílio", previsto no Artigo 150 do Código Penal.


Se não for resolvida, a ocupação indevida pode gerar outro problema, que é a perda do imóvel por usucapião.



4- Inquilino em atraso


Para defender o herdeiro diante da necessidade judicial de despejar um inquilino com parcelas do aluguel em atraso e até mesmo cobrar judicialmente eventuais valores em abertos referentes à locação do imóvel herdado.



5- Má administração imobiliária


Para cobrar a imobiliária judicialmente por qualquer quebra do contrato, por exemplo, atraso no repasse dos aluguéis recebidos, má administração, descumprimento contratual, falhas administrativas que geraram danos materiais, etc.



6- Aluguéis pagos ao herdeiro "errado"


Quando um proprietário de um imóvel que está alugado falece, a imobiliária deve pagar os próximos rendimentos somente para:

  • o inventariante, definido no início do processo de inventário;

  • o novo proprietário que constar na matrícula do imóvel, procedimento que só é possível fazer após o término do inventário.



7- Seguro


Caso o imóvel sofra algum sinistro, como incêndio ou enchente, que esteja coberto pelo seguro e se na apólice estiver relacionado que o beneficiário da indenização será o "proprietário legal", o que é muito comum, fica impossível receber o valor do seguro enquanto seu nome não estiver oficialmente relacionado como proprietário na matrícula do imóvel.


Se a apólice previr que o pagamento da indenização será na conta do segurado já falecido, obviamente o pagamento será feito na conta do falecido, mas de qualquer forma, esse valor ficará temporariamente inacessível aos herdeiros, pois a conta será bloqueada e os herdeiros só conseguirão acessar os valores mediante o alvará expedido pelas autoridades (juiz ou tabelião) que determinam o desbloqueio dos valores em conta liberando que o inventariante movimente os valores, favorecendo enfim os herdeiros.


O alvará para finalidade de antecipar o desbloqueio de valores do falecido só é emitido no processo de inventário.


8- Desapropriação


Às vezes a Prefeitura pode desapropriar um imóvel para fins de interesses público, para ser utilizado por creches, postos de atendimento em tempos de calamidade ou para ceder o terreno para obras públicas. Até mesmo apartamentos não ficam imunes à desapropriação, no caso de obras de grande porte, como alargamento de vias ou obras do metrô.


Em todos os casos a lei prevê indenização ao proprietário sobre o valor de mercado do imóvel. É um procedimento complexo que envolve a sociedade, audiências públicas, associações de bairro e até brigas na justiça por um valor justo.


Porém, esse valor só é pago para o proprietário vivo que constar na matrícula do imóvel. Se na matrícula do imóvel o último proprietário relacionado for a pessoa falecida que deixou o imóvel como herança, não há proprietário legal para assinar o acordo de indenização com o governo, nem como pagar os herdeiros.


Portanto os herdeiros não conseguirão receber a indenização até que eles constem como proprietários na matrícula imobiliária através do inventário.



9- Proteção judicial


Somente o proprietário legítimo de um imóvel pode iniciar uma ação judicial para protegê-lo em qualquer situação que possa surgir.



10- Outras situações


Um herdeiro que não faz o inventário dificulta a própria vida com infinitas combinações imprevisíveis de fatores que expõem o imóvel a riscos, que vão muito além dos 9 exemplos listados acima.



Ter a matrícula do imóvel em nome do herdeiro é um investimento que compensa


A matrícula imobiliária atualizada em nome do herdeiro é um documento simples e poderoso, mas para obtê-lo é recomendado que herdeiro contrate um advogado especialista em inventários, pois regularizar um inventário é um procedimento complexo ao ponto de permitir muitas oportunidades legais de economizar tempo e dinheiro com custas e impostos, compensando a contratação da advocacia especialista em inventário, que além da economia de tempo e dinheiro, também poderá amenizar os transtornos dos herdeiros neste processo, justamente por possuir a experiência necessária para superar essas complexidades.


Fazer o inventário logo após o falecimento não é ganância, é prevenção!


Um exemplo prático de como o herdeiro resolveria uma "ocupação indevida":


No item 3 desse artigo prevemos o risco de "ocupação indevida". Se um imóvel for ocupado indevidamente é provável que herdeiro procure inicialmente auxílio em uma delegacia, apoiando-se da proteção conferida pelo artigo 150 do Código Penal que diz:


"Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências. Pena - detenção, de um a três meses, ou multa."


Observe um importante trecho do artigo 150: "de quem de direito". Neste caso quem tem o direito é:

  • o proprietário que constar na matrícula do imóvel;

  • em caso de falecimento, o inventariante também é capaz de defender o imóvel no intervalo entre o falecimento até a finalização do inventário. Lembrando que o inventariante só existe desde que o processo de inventário tenha sido iniciado.

O herdeiro, como tal, não é atendido pelo artigo 150, pois ele não possui direito hoje e sim, no futuro, quando o inventário for finalizado.


Não adianta o herdeiro ir na delegacia e dizer que é herdeiro, ou levar apenas o atestado de óbito e um calhamaço de papéis para provar que ele possui um "futuro direito não exercido através do inventário".


Ele precisa demonstrar que é o proprietário ou inventariante e não o herdeiro, já que ser um herdeiro não é o mesmo que ser um proprietário. E só é proprietário definitivo aquele que tiver o seu nome registrado na matrícula do imóvel e não o herdeiro que apenas possui todos os documentos que meramente PODEM comprovar um futuro direito não exercido.


Ser herdeiro não é o mesmo que ser um proprietário. O herdeiro precisa comprovar que possui o direito para que então possa evocar a proteção do Código Penal e solicitar à delegacia uma ação prática contra a violação de domicílio. E isso se faz através do processo de inventário pelo menos existente em fase inicial, por meio da pessoa do inventariante.

Isso acontece porque o delegado não tem autoridade para decidir ou interpretar quem é o herdeiro, mas como qualquer pessoa, ele pode verificar facilmente quem é o proprietário que consta na matrícula do imóvel.


Enquanto estiver na posição de herdeira, a pessoa praticamente não consegue proteger um bem que não é oficialmente seu, ao passo que, se comprovar que é o proprietário desse imóvel e quer protegê-lo, não importa como se tornou proprietário do imóvel, se foi comprado ou herdado, será o proprietário legal e terá direito de protegê-lo e pedir auxílio das autoridades.


Só a matrícula do imóvel é um documento público oficial de fácil compreensão e através dela, qualquer pessoa, desde um cidadão comum, uma imobiliária ou uma autoridade policial, poderá constatar facilmente quem é o proprietário.


Por isso o delegado não é autoridade competente para analisar documentos que provam apenas o "futuro direito não exercido". Neste caso, o delegado não tem qualificação nem autoridade para interpretar toda a documentação comprobatória e não pode definir quem é o proprietário. Assim, o delegado não poderá ajudar a vítima que não prova através da matrícula do imóvel que é o verdadeiro proprietário ou inventariante. O herdeiro terá que fazer o inventário, registrar o imóvel no seu nome e assim terá direito de abrir uma ação judicial de desocupação é só então a autoridade policial efetuará o despejo. Enquanto isso o ocupante irregular ficou usufruindo do imóvel contra a vontade do herdeiro.


Nesta suposição, se o herdeiro tivesse feito o inventário dentro do prazo legal de 60 dias após o falecimento, seria considerado o proprietário e resolveria qualquer problema de sua propriedade muito mais rápido.


E não podia ser diferente. Imagine que documentos aleatórios pudessem ser aceitos pelo delegado e que ele tivesse autoridade para interpretá-los e que você é proprietário de um imóvel e alguém vai até a delegacia e diz, com más intenções, que você invadiu o imóvel e apresenta ao delegado um monte de "provas soltas" para tentar induzir que ele é dono e não você, mas não apresenta a matrícula do imóvel. Se as provas soltas fossem suficientes e se o delegado pudesse interpretá-las, daria margem para o delegado considerar que o proprietário legítimo é o invasor.


Quando uma pessoa compra um imóvel é na matrícula que o resumo da transação é relacionada. Todos os acontecimentos legais de um imóvel, como venda e compra, doações, financiamentos bancários, hipotecas e inventários ficam registrados na matrícula em formato de histórico ou linha do tempo. A matrícula do imóvel é o documento final, definitivo e mais poderoso contra qualquer pilha de documentos, resumindo ou até substituindo quaisquer outros documentos comprobatórios, provisórios ou particulares.


Toda a documentação que o herdeiro possui serve apenas de comprovação para fundamentar o processo de inventário.


E quem é a autoridade capaz de interpretar documentos para conceder a alguém a propriedade de um imóvel?


O juiz ou o tabelião de notas. Só eles podem receber documentos comprobatórios de direito, através da condução e organização por um advogado, através do processo de inventário, seguindo todas as práticas processuais conforme foram definidas na lei e as melhores práticas conforme a experiência do advogado especialista, que submeterá o conjunto documental à aprovação dessas autoridades públicas competentes, que por sua vez, autorizarão que o herdeiro solicite ao órgão "Registro de Imóveis" que atualize a matrícula imobiliária acrescentando a ela a informação de que o proprietário anterior faleceu e que os novos proprietários são aqueles definidos na partilha, documento integrante do processo de inventário.


O herdeiro precisa fazer o inventário, pois este é o único procedimento capaz de transformar os herdeiros em novos proprietários.


Um exemplo prático de como o herdeiro resolveria "Aluguéis pagos ao herdeiro errado":


No item 6 desse artigos prevemos o risco "aluguéis pagos ao herdeiro errado".


Imagine que você herdou um imóvel que está alugado. Alguém com más intenções vai até a imobiliária e apresenta diversas "provas soltas", mas não apresenta a matrícula do imóvel, querendo convencer a imobiliária que é o herdeiro legítimo e passar assim a receber as verbas da locação.


A imobiliária não pode assumir a responsabilidade de interpretar essas provas soltas e pagar o aluguel para a pessoa errada. A imobiliária deve pagar o aluguel para o inventariante ou para o proprietário que constar na matrícula do imóvel.


Quando um proprietário de um imóvel falece, o correto é que a imobiliária suspenda os pagamentos até que o processo de inventário seja pelo menos iniciado iniciado e tenha sido nomeado o inventariante, que receberá e administrará os rendimentos tirando da imobiliária tal responsabilidade.


Do contrário, se a imobiliária assumir a responsabilidade de interpretar quem é o proprietário a partir de provas soltas e não da matrícula do imóvel ou do inventariante, pode correr o risco de pagar o aluguel para a pessoa errada, expondo-se a ser processada pelo herdeiro correto e condenada a pagar os rendimentos novamente para o herdeiro correto, por ter assumido um risco de interpretar documentos sendo que não tem autoridade para fazê-lo.



Conclusão

Documentos pessoais não legitimam a propriedade. Apenas o inventário finalizado concluído e a atualização do registro do bem tornam o herdeiro o proprietário definitivo

Documentos como atestado de óbito, RG dos herdeiros demonstrando o vínculo de filiação com o falecido, certidão de casamento e quaisquer outros documentos, não são suficientes para converter automaticamente um herdeiro em proprietário legal sem que eles sejam submetidos ao processo de inventário. Esses são apenas documentos que vão embasar o processo de inventário resultando na matrícula imobiliária atualizada que faz o herdeiro ser indubitavelmente enfim o novo proprietário de um bem.


Matrícula Imobiliária ou Transcrição Imobiliária


Para os efeitos de poder comprobatório de propriedade são equivalentes os documentos:


  • matrícula imobiliária

  • transcrição imobiliária


Ambos são emitidos por Registros de Imóveis. As diferenças entre eles, de forma básica, é o formato do documento e a lei que os embasa e o trâmite interno do órgão "Registro de Imóveis" para sua emissão. Neste artigo você pode saber mais sobre: A diferença entre a Matrícula Imobiliária e a Transcrição Imobiliária.


Para facilitar sua leitura deste artigo, sempre que citamos o termo "matrícula imobiliária", consideramos também a "transcrição imobiliária" como documento compatível.


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O artigo "Por que é tão importante que o herdeiro registre seu nome na matrícula do imóvel pelo inventário?" foi publicado originalmente em 06/04/2020.

INFORMAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA

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